不動産の売却をする方法として、「買取保証」はご存知でしょうか。買取保証についての理解を深めることで不動産の売却がもっとお得になるかもしれません。また、見落としていた注意点に気づくかもしれません。
この記事では、買取保証とは何か、買取保証のメリット・デメリットについて徹底的に解説していきます。この記事を最後まで読めば、買取保証の理解が深まり、正しく買取保証を利用することができるようになるはずです。
こんな悩みの人にピッタリ
・買取保証とはそもそも何なのか知りたい人
・不動産を確実に売りたい人
もくじ
1. 買取保証とは？良い点はどこ？
2. 買取保証が向いている人と、不動産会社の選び方
3. 買取保証をするとき５つのメリット
4. 買取保障２つのデメリット
5. よくある質問と回答
6. まとめ
1.買取保証とは？良い点はどこ？
ここからは、そもそも買取保証とは何かを解説していきます。
1.1買取保証とは何か
買取保証とは、「仲介」で一定期間売れなかった際に、あらかじめ取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。「仲介」とは不動産会社が買いたいという人を見つけてマッチングさせる方法です。「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。
1.2仲介と買取の特徴とは
それぞれのメリットとデメリットを簡単に述べます。仲介におけるメリットは「相場に近い価格で売却をすることができる」事です。デメリットとしては、「買いたいという人を見つけるまでに時間がかかる」事です。場合によりますが、半年～数年かかる事もあります。
一方、買取におけるメリットは「とにかく早く現金化できる」事です。長くても1ヶ月前後で売却が完了する会社が多いようです。デメリットとしては「安く買い叩かれやすい」事です。具体的には、市場価格の70%前後になってしまうことが多いようです。
1.3結局、買取保証は何が良いのか
仲介と買取の良い所取りができる事です。つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
なぜ良いのかというと、例えば仲介のみで売却活動をしていた場合の余計な不安が防げます。仲介だと売れるタイミングは買いたいという人次第なので予測しておくことができません。
すると、上手なタイミングで引っ越そうと思っても計画が立てられず、一時的に賃貸に住む必要がでてきます。こうなると、引越し代や家賃が余計にかかってしまうことがあるので、売れるかどうかわからない不動産に対する不安が常に付きまとってしまいます。かと言って買取にしてもらうと安く買われてしまうので、本来売れた値段に比べて損をしてしまうかもしれないのです。
2.買取保証が向いている人と、不動産会社の選び方
すべての人が買取保証をつけるべき、というわけではありません。ここでは買取保証がどんな人に向いていて、どうやって契約する不動産会社を選べばいいのか
2.1誰にとっておすすめの方法？
買取保証は次のような人におすすめな方法です。
・離婚がきっかけで不動産を売りたい人
・相続することになり、現金にして財産分与したい人
・転勤がきまっていて、その日までに売却を終えたい人
・次に住む家が決まっており、その家に住むまでに売りたい人
このように、ある程度高く売りたいけど、売らなきゃいけない期間が決まっている人や、仲介と買取の良い所取りが気になった方は買取保証を検討してみると良いでしょう。
3.買取保証をするとき５つのメリット
仕組みに関して理解を深めたところで、続いては実際に買取保証を行うことで売り手にはどのようなメリットがあるのかみていきましょう。買取保証のメリットは主に5つあります。
一つずつ確認していきましょう。
①売却期限が確定している
②予算の計画がたてやすい
③無理に売却準備をする必要がない
④仲介手数料が無料になる
⑤瑕疵担保責任が免責になる
3.1売却期限が確定している
介と異なり売却期限があるので、安心して売却に踏み切ることができます。ちなみに、買取保証における売却期限（不動産会社の仲介期間）は基本的に3ヶ月とされています。
また、住みかえのために新しい家を先に購入したとしても、売却期限が決まっているので買い手が現れず不安な状態で過ごすこともありません。
3.2予算の計画がたてやすい
契約の前に不動産会社が査定額を算出したうえで仲介期間に売れなかった場合の買取価格を設定するので、住みかえの際は特に予算管理がしやすいです。
仲介の場合買い手がなかなかつかないと、販売価格を下げ続ける状態に陥ることがありますが、買取保証の場合は買取保証額が最低限度になるので安心です。
3.3無理に売却準備をする必要がない
購入希望者に対する内覧への対応や物件の状態を良好に保つための改修工事が、仲介で売却する場合必要になってきます。
しかし、買取保証では仲介期間に売れなかったとしても不動産会社が買い取ってくれることを考慮すると仲介期間に無理に準備をする必要はありません。
3.4仲介手数料が無料になる
通常の個人間売買の場合仲介手数料は売却金額の3%+6万円で計算されますが、買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介ではなく買取という扱いになるので仲介手数料がかかりません。
例えば、4000万円で売れた不動産だとしたら仲介手数料は126万円にもなるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。
3.5瑕疵担保責任が免責になる
通常の不動産売却では、売却後3ヶ月は不動産に重大な欠陥が見つかった時に売主がその責任を持たなければならないという瑕疵担保責任によって不動産の補修費用を払うリスクがありますが、
不動産会社によって買取となった場合、瑕疵担保責任は免責になります。
※2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。
4.買取保障２つのデメリット
続いては、買取保証で注意しておかなければいけないことをみていきましょう。
4.1仲介より売却価格が安くなる
買取保証によって必ず売却出来るという保証がある分、仲介の場合より売却価格は安くなります。一般的に買取の際の売却価格は市場価格の8割前後になる傾向があります。
ここでは、不動産会社が買い取った後一般市場に出すために物件のリフォームやリノベーションを行う際のコストなどが引かれています。
買取保証でも不動産を高く売りたいという方は複数社に実際に査定を依頼して、各社の査定価格と買取保証価格を聞いて比べた上で価格が最も高い会社を選ぶのが良いでしょう。
4.2不動産会社を途中で変えられない
買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」を結びます。専属専任媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。
そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。この時、査定価格の他にも不動産会社を選ぶ基準が2つあります。
1つは、不動産会社が物件を買取り、再販売して利益が出た場合に売主に還元してくれる「利益還元制度」があるかどうかです。
そしてもう1つは、家を買い替える時に新しい家を先に購入できる「つなぎ融資」などの買替えサポート制度があるかどうかです。
つなぎ融資は売却物件の決済が終わるまでの間、新しい物件の購入資金を不動産会社が一時的に融資してくれる制度のことです。
5.よくある質問と回答
買取保証が気にある方に向けて、よくある質問を掲載しておきます。
Q：買取保証とは何ですか？
A：買取保証は売却方法の一つです。「仲介」で一定期間売れなかった際に、あらかじめ取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする方法の事で、メリットや注意点がいくつかあります。
Q：私は買取保証にした方が良いですか？
A：買取保証をおすすめする方は、ある程度時間に制限のある方です。例えば、離婚がきっかけで不動産を売りたい人です。
