不動産を売るときに「土地」が含まれると、その土地の「境界問題」が出てきます。
そして、この「境界」は不動産価値を決める大事な要素になるので、その境界を示している測量図は不動産取引において非常に重要になってくるのです。
また、測量図にも種類があり、不動産を売却しようとするときに、今手元にある測量図で良いのか？測量し直す必要はあるのか？と迷ってしまう方も多いです。
そこで今回は、確定測量図を中心に、そのほかの測量図について解説します。
また、境界をめぐるトラブル、および解決法にも触れていくので、不動産売却を検討している人は確認してみてください。
もくじ
1. 確定測量図とは？
2. 確定測量図と現況測量図の違いは？
3. 確定測量図と地積測量図の違いは？
4. 確定測量の流れ
5. 確定測量でトラブルになりやすいポイント
6. まとめ
1.確定測量図とは？
まずは、確定測量図について以下の点を踏まえ解説していきます。
・測量には3種類ある
・確定測量図とは何か？
・測量は費用がかかる
・確定測量図を扱う上でのポイント
1.1測量には3種類ある
一般的に「測量図」といわれるものは以下3種類あり、複数あるからこそ混乱しがちなのです。
・確定測量図
・地積測量事図
・現況測量図
この3種類の測量図はどのようなものか？そして違いは何か？という点は後ほど詳しく解説します。
ただ、大前提として「根本的に3つとも全く違うものである」という点を認識しておきましょう。
また、確定測量図、地積測量図、現況測量図の順番で信用度が高く、不動産売買の取引時は確定測量図が必須です。
1.2確定測量図とは何か？
確定測量図とは、土地の境界を完全に確定させた測量図になります。
冒頭でいったように、土地には「境界」というものがあり、境界によって隣地や道路との線引きが明確になっています。
その境界には石や金属でつくられた境界杭（境界杭）が埋まっており、その杭によって土地の境界が明確にされているというわけです。土地の価値は広さに比例するので、不動産売買において境界は非常に重要となります。
そして、その中でも確定測量図は隣地所有者の立ち合いを経て境界確定されたものです。
当然ながら、境界は自分1人で確認するわけではなく、隣地であれば隣人、道路であれば官（行政）立ち合いの元で確認する必要があります。
そして、土地家屋調査士や測量士という有資格者が測量図をつくり、隣人や行政が署名・捺印することで、はじめて確定測量図になります。
逆にいうと、確定測量図がないということは、その土地の境界は承認を得ていない可能性があるということです。そうなると、その土地を売買した後に隣人と揉めるリスクがあるので、不動産取引には確定測量図が必須になります。
1.3測量は費用がかかる
上述したように、不動産取引は確定測量図が基本は必須です。確定測量図がないのであれば作成するしかありません。
相場としては以下の金額と思っておきましょう。
官民査定省略の現況測量費用
35万円～45万円
官民立ち会いありの確定測量費用
60万円～80万円
・測量費がブレるケース
ただし、測量費は以下のような要素で大きくブレてきます。
相続人が複数いて協力に時間がかかる
・構造物があり境界確認が困難
・隣接地の所有者を探すのが困難
・過去に立ち合いが合意に至らなかった
・資料が全くない不動産
後は、広さによっても金額はブレてきますし、土地の形状も関係してきます。
整形な土地であれば測量しやすいですが、複雑な形をして測量しにくい土地であれば、自ずと測量費用は上がってきます。
・気を付けるべきケース
前項で解説したケースで、特に気を付けるべきは以下のような状況です。
・相続人が多い
・境界杭の確認ができない
境界確認は所有者が全員行う必要があります。そのため、相続などの案件で土地の所有者が複数いる場合には、その所有者全員の承諾が必要です。
これは、単純に時間と手間がかかるので、相続案件の測量時は金額が上がりやすいです。
できるだけ、相続人が一堂に会する場を、相続人自身で調整してつくるようにしましょう。
また、「境界杭が確認できない」ケースとは、たとえば道路工事などの影響で、境界杭が破損してしまったケースが挙げられます。
特に古い土地だと境界杭が破損しているケースはよく見られます。
この状態だと、「境界杭を新たに作成する費用」などもかかり、境界確認も困難になるため費用が上がるというわけです。
境界杭は自分で確認できるので、売却する前に境界杭の状況はチェックしておきましょう。
1.4確定測量図を扱う上でのポイント
そんな確定測量図ですが、取り扱う上でのポイントは以下のとおりです。
・承認に時間がかかるケースもある
・定測量図が不要なケースもある
・承認に時間がかかるケースもある
1点目は、境界の承認に時間がかかるケースもあるという点です。
上述したように、確定測量図は境界確認を隣地や官と行います。
そのときに、お互い現地で境界の位置を合意しますが、相手方が承認しなければ確定測量図は完成しません。
仮に、境界杭が破損して場所がわからないときは、相手方もこちらが示した位置に納得しない可能性もあります。やはり、自分の土地が狭くなってしまうと不動産価値を下げることになるからです。
ただ、確定測量図をつくらないと売却は困難になることも多いため、売却を急いでいるときなどは相手の示した位置で合意せざるを得ないときもあります。いずれにしろ、土地を含む不動産の売却時は、早めに測量図の有無と境界杭の破損状況を確認しましょう。
・確定測量図が不要なケースもある
繰り返しますが、土地を含む不動産の売却時は、基本的には確定測量図が必要です。
ただし、都市部以外の広大な土地を売却する場合には、確定測量図がなくても売買取引が成立することもあります。
というのも、都市部以外で地価が低い地方の土地などは、その土地の売買に関するトラブルが発生しにくいからです。
そもそも、前項のように隣人が境界を承認しないのは、土地という自分の資産を目減りさせたくないというケースが多いです。そのため、土地自体の価値が低い場合は、そのような心情になりにくいのでしょう。
また、地方の土地は都市部の何倍、何十倍と広大な土地を取引する場合があります。そのときに、新たに確定測量図を作成すると、大きな手間がかかり多額の費用になってしまうのです。
このような場合は、「公募面積」といわれる登記簿謄本に記載されている面積をベースに取引することが多くなります。
自身の土地は測量が必要なさそう、測量が必要かどうか分からない…という方は土地の査定を不動産会社に依頼しましょう。
必要ない場合はそのまま売却活動に進めますし、分からない場合は不動産会社が相談に乗ってくれます。
2.確定測量図と現況測量図の違いは？
ここでは、現況測量図について以下の点を解説していきます。
・現況測量図とは？
・現況測量図と確定測量図の違い
・現況測量図の目的
不動産売買において、現況測量図の方が確定測量図よりも目にする機会が多いでしょう。
その際、「現況測量図＝正式な測量図」と思わずに、確定測量図との違いを理解しておき、その精度の違いを知りましょう。
2.1現況測量図とは？
前項で解説した「確定測量図」が隣人や行政が承認済みの測量図なのに対し、現況測量図は単に現況を図面化しただけの資料です。
つまり、土地家屋調査士や測量士が現況の土地を見て、境界杭の位置などから「ここが境界かな？」と思うポイントを判断して測量した図面になります。
境界杭が発見できなければ、ブロック塀などで境界を予測するという流れです。
2.2現況測量図と確定測量図の違い
現況測量図と確定測量図の違いは「信用度」です。
仮に、ある土地を購入しようとした場合には、まず謄本でその土地の面積を確認します。ただ、その面積は過去に測量したものであり、本当の面積かどうかはわかりません。
その際、確定測量図があれば隣人と合意した測量図になるので、土地の面積はその確定測量図に記載されている面積で決定しているということです。
一方、現況測量図の場合には、仮に面積が合っていても隣人の承認は得ていません。そのため、現況測量図だけで土地取引をすると、その土地を購入した後に隣人と揉めて、最悪の場合には自分の土地の面積が小さくなってしまうこともあります。
そうなると、売主の立場からも購入者とトラブルになるリスクがあります。このような信用度の違いから、基本的には現況測量図だけで土地取引はしないのです。
2.3現況測量図の目的
では、なぜ現況測量図を作成するのでしょうか？
その目的は主に以下のとおりです。
・建物のボリュームを調べるため
・官との合意は時間がかかるため
そもそも、確定測量図も現況測量図があってこそ成立します。
つまり、現況測量図を作成し、その内容に隣人や官が合意すれば、その現況測量図が確定測量図になるのです。
・建物のボリュームを調べるため
ディベロッパーなどは、その土地にどのくらいの規模（ボリューム）の建物が建築できるかで土地代を決めます。その土地に10区画の戸建てを建築できるのか、7区画の戸建てしか建築できないかで、売上が大きく異なるからです。
その「建物のボリューム」は土地の広さに比例するので、一旦測量士に現況測量図を作成してもらい、ボリュームのチェックを行うのです。
・官との合意は時間がかかるため
ほかには、官との合意は時間がかかるので、とりあえず現況測量図を作成するという場合も多いです。隣人の承認は、隣人に連絡をして現場で立ち会えばそれで終わりです。
しかし、官の場合は「道路」や「水路」など、その市区町村が所有しているものとの境界です。
そのため、その場で合意することはまずなく、一度持ち帰り行政で判断した後に合意して確定測量図が完成します。
場合によっては数か月ほど時間がかかることもあるので、その期間は確定測量図を作成できません。このような事情のときには、一旦現況測量図を作成して、官が合意するという前提で土地の取引をすることがあります。
3.確定測量図と地積測量図の違いは？
ここまでで、確定測量図と現況測量図の概要と違いがわかったと思います。
次に、もう1つの測量図である「地積測量図」について、以下の点を解説していきます。
・地積測量図とは？
・地積測量図の歴史
・確定測量図との違い
3.1地積測量図とは？
地積測量図とは、登記所に申請書類として保管されている測量図のことです。これは、たとえば土地を分筆（区画を複数に分ける）するときなどに、添付書類として「地積測量図」が一緒に提出されます。
登記申請の際に地積測量図が必要になったのは昭和35年（1960年）4月1日からです。
そのため、その日以降に土地を分筆する場合などは、原則として地積測量図が存在します。
このような事情で作成されるのが地籍測量図なので、古い土地などは地積測量図がありません。そのような土地は世の中に多数あります。
3.2地積測量図の歴史
前項のように、登記申請の際に地積測量図が必要になった時期があり、地積測量図はさまざまなルール変更を経ています。
そのルールを知っておくことで、地積測量図の精度が測れるので、以下の「地積測量図の歴史」を頭に入れておきましょう。
1.昭和35年以前：地積測量図の義務なし。測量の精度は非常に低い
2.昭和35年以降：地積測量図の義務はあるが測量の精度はまだ低い
3.昭和52年以降：地積測量図の「図面」に境界杭の種類が記載される
4.平成3年以降：官民の境界確定がされていれば、その資料の添付される
5.平成18年以降：座標値の記載が義務化
6.平成20年以降：世界測地系データで図面が作成される
地積測量図は上記のような歴史を経ているので、平成3年以降で官民の境界確定の資料があるのであれば、確定測量図と極めて近い資料と言えるでしょう。
3.3確定測量図との違い
確定測量図との違いは以下の点であり、基本的には現況測量図と同じく「測量図の信用性」が違います。
・信用性の違い
・合意があるかないか
・信用性の違い
地積測量図は確定測量図を基に作成されている場合もあります。
仮に、確定測量図を基に作成されているのであれば信頼性は高いです。
ただ、その場合でも地積測量図だけで不動産の取引が成立することは基本的にありません。
というのも、そもそも確定測量図を基に作成されているのであれば、確定測量図が存在するということだからです。
・合意があるかないか
上述したように、地積測量図だけで不動産取引は成立しません。
それは、前項で解説した「信用性の違い」という要素も大きいですが、もっと大きいのはそもそも隣人との合意が取れているかがわからないという点です。
特に、古い土地などは地積測量図も数十年前に作成されている場合もあり、そこまで昔の資料だと測量技術も低かったので信用性はさらに下がります。
4.確定測量の流れ
確定測量は以下の流れで行います。
・法務局での調査
・現況測量
・道路境界の確認
・隣地との立ち合い
・筆界確認書作成
・境界杭の設置
4.1法務局での調査
まずは法務局での調査です。
法務局で、対象の土地や隣接地の「公図」「地積測量図」「全部事項証明書」など資料を集め、隣地の所有者なども調べます。
要は、法務局で土地に関する情報を集め、測量の準備をするというわけです。
あまり知られていませんが、土地の登記簿謄本も含め、土地に関する資料は本人以外でも取得することができるのです。
4.2現況測量
法務局での資料集めが終われば、次に対象の土地について測量します。
土地に境界杭が存在すればそこを基準にして、境界杭がないのであればブロック塀などを基準点とします。
そして、大まかな寸法や面積のわかる現況測量図を作成するという流れです。
4.3道路境界の確認
次に、対象の土地と道路の境界が確定しているかどうかの調査を行います。
もし確定ができていなければ、道路との境界確定を公道であれば官と行い、その道路が私道であれば道路所有者と行います。
隣人（民）との境界確認より先に官との境界確認を行う理由は、上述したように官との境界確認は時間がかかるからです。
4.4隣地所有者の立ち合い
次に、測量士や仲介会社、もしくは所有者本人が隣地所有者に連絡をして、境界について現地で立ち会いを依頼します。
そして、隣人立ち合いの元で、法務局の資料や現況測量図を利用して境界について合意します。
4.5筆界確認書作成
隣接土地所有者と境界が確定できれば、筆界確認書と呼ばれる書類を2通作成して、双方が１通ずつ保管するという流れです。
筆界確認書とは「境界確認書」や「境界承認書」とも呼ばれ、この書類があることによって確定測量図として成立します。この書類の作成には測量士は関与できず、土地家屋調査士が作成することになります。
4.6境界杭の設置
最後に、測量士より「測量成果簿」などの名称で、測量図と筆界確認書が同封された書類を受け取ります。
上記が、確定測量図を作成するまでの一連の流れです。
5.確定測量でトラブルになりやすいポイント
境界はその土地の面積を決め、土地の面積は不動産価値に直結します。
そのため、確定測量図をつくるときは、以下のようなトラブルになる可能性があります。
・越境は一般的に起こり得る
・確定測量図作成前の契約
5.1越境は一般的に起こり得る
越境とは、隣人の所有物が境界を越えている状態のことです。たとえば、屋根の一部が越境していたり、ブロック塀がミリ単位で越境していたりという状況は一般的に起こり得ます。
その際は、必ず越境に関する覚書を締結しておかなければいけません。
覚書を締結することで「越境をお互い確認している」「ブロック塀が破損すれば所有者が遅滞なく補修する」など、将来的なトラブルリスクを抑えることができます。
このような作業は、基本的に仲介を担当する不動産会社が行います。
しかし、土地取引の経験が少ない不動産会社だと、覚書の内容に不備があったり、そもそも覚書を取得しなかったりする場合もあるのです。
そのため、土地取引の際は特に不動産会社の選定には注意すべきです。
土地取引事例が多く、ノウハウが豊富な不動産会社を選定しましょう。
5.2確定測量図作成前の契約
繰り返しますが、土地を含めた不動産取引時は、基本的には確定測量図で取引します。
しかし、官との境界確認に時間がかかっていたり、事情があり隣人に境界合意の意志があるものの、署名捺印が得られていない場合があったりします。
そのときは、地積測量図や公募面積を基に土地取引をしますが、実際に引き渡し後に境界確定ができなかったり、面積が違ったりすればトラブルに発展する可能性があるのです。
そのため、土地の売買契約書に特約を設け、確定測量図の作成ができなかったり、著しく面積が異なったりする場合に契約は白紙解約できるようにします。
もちろん、売主・買主のトラブル防止には必要ですが、売主の立場からすると白紙解約になるというリスクを負っていると言えます。
そういった面からも、土地を含む不動産売買時は境界確定を早めに終わらせて、売買契約を結ぶときは特約を付けずに結ぶのがベストです。
6.まとめ
「測量図」といわれるものは3種類あり、確定測量図、地積測量図、現況測量図の順番で信用度が高く、確定測量図とは、土地の境界を完全に確定させた測量図になります。不動産取引には確定測量図が必須になります。
「確定測量図」は隣人や行政が承認済みの測量図なのに対し、「現況測量図」は単に現況を図面化しただけの資料です。
つまり、土地家屋調査士や測量士が現況の土地を見て、境界杭の位置などから「ここが境界かな？」と思うポイントを判断して測量した図面になります。
ディベロッパーなどは、その土地にどのくらいの規模（ボリューム）の建物が建築できるかで土地代を決めます。その「建物のボリューム」は土地の広さに比例するので、一旦測量士に現況測量図を作成してもらい、ボリュームのチェックを行うのです。
また官との合意は時間がかかるので一旦現況測量図を作成して、官が合意するという前提で土地の取引をすることがあります。
「地積測量図」とは、登記所に申請書類として保管されている測量図のことです。これは、たとえば土地を分筆（区画を複数に分ける）するときなどに、添付書類として「地積測量図」が一緒に提出されます。
基本的には現況測量図と同じく「測量図の信用性」が違います。
越境とは、隣人の所有物が境界を越えている状態のことです。たとえば、屋根の一部が越境していたり、ブロック塀がミリ単位で越境していたりという状況は一般的に起こり得ます。その際は、必ず越境に関する覚書を締結しておかなければいけません。
このような作業は、基本的に仲介を担当する不動産会社が行うため土地取引の際は特に不動産会社の選定には注意すべきです。土地取引事例が多く、ノウハウが豊富な不動産会社を選定しましょう。
このように、確定測量図は土地取引には重要な資料であり、土地をめぐるトラブルにならないように気を付けなければいけません。
