老後の資産形成や公的年金への不安から、不動産投資を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
不動産投資は株式投資や投資信託などと異なり、家賃収入を毎月安定して得られます。
ここでは、不動産投資における利回りや平均相場、計算方法をご紹介します。
不動産投資における利回りとは
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことで、不動産投資では次の2つです。
表面利回り（gross：グロス）
不動産経営にかかる諸経費を考慮せず、家賃収入と購入価格だけで計算します。
計算式は「表面利回り（％）＝年間家賃収入÷不動産購入価格×100」です。
物件情報によく記載されている利回りは表面利回りです。
実質利回り（net：ネット）
不動産経営にかかる諸経費（固定資産税や管理費、火災保険料、修繕積立金など）を考慮して計算します。
計算式は「実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷不動産購入価格×100」です。
実質利回りは現実に即した値であり、不動産投資で具体的な手取り収入や物件を比較するときはこの値を確認しましょう。
不動産投資における利回りの平均相場
利回りの平均相場はいくらでしょうか？
平均相場を知る手段に、一般社団法人日本不動産研究所が公表する「不動産投資家調査」があります。
これは不動産投資家および関連のある方へのアンケート結果をまとめたもので「購入後に期待される家賃年収÷不動産購入価格×100」で計算した期待利回りを掲載しています。
たとえば標準的なAクラスビル（オフィスビル）の地方都市での期待利回りは、約5%前後が相場となっています。
また最寄り駅から徒歩10分以内で、築年数が5年未満、総戸数50戸程度の集合住宅の場合、平均専用面積が25~30㎡のワンルームであれば4%後半、50~80㎡のファミリー向けであれば5%前半が、地方都市におけるおおよその相場となっています。
あくまで参考値なので、リスクの有無は個別に判断する必要があります。
不動産投資における利回りの計算方法
実際に利回りをシミュレーションしてみましょう。
条件は仮に次のとおりとします。
●不動産購入価格：1億円
●総戸数：10戸
●家賃：7万円／月
●入居率：90％
●年間諸経費：200万円（固定資産税、管理費、火災保険料、修繕積立金など）
表面利回りは入居率100％で考えるので計算すると次のとおりです。
●年間家賃収入：10戸×7万円×12か月＝840万円
●表面利回り：840万円÷1億円×100＝8.4％
実質利回りは次のとおりです。
●年間家賃収入：10戸×入居率90％×7万円×12か月－200万円＝556万円
●実質利回り：556万円÷1億円×100＝5.6％
実質利回りを高くするには諸経費をいかに低く抑えるかがポイントですが、経年劣化により家賃や諸経費は年々変化するため注意しましょう。
まとめ
不動産投資の利回りとは表面利回りと実質利回りの2種類があり、後者がより現実に即した値です。
自分でも利回りの計算はできますが、実際には家賃や諸経費などは年々変化するため、失敗しないためには将来を見据え、不動産会社に相談することも大切です。
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