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不動産買取とは?|仲介との違いや買取のメリットデメリットを比較する

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不動産買取とは?|仲介との違いや買取のメリットデメリットを比較する

カテゴリ:不動産買取


「不動産を売りたい」「処分したい不動産がある」「不動産を買い取ってほしい」不動産の買取について調べている方は、そんな悩みを持った方が多いのではないでしょうか。


この記事では、不動産を売るときに買取を選ぼうとしている方に向けて、買取のメリット・デメリットや、買取に向いている条件、買取業者の選び方などについて解説します。


もくじ


1. 不動産買取とは
2. 不動産買取のメリット
3. 不動産買取のデメリット
4. こんな不動産は迷わず買取を
5. 買取をするならまず査定から
6. まとめ


1.不動産買取とは


不動産の買取とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらうこと。一般的には、不動産会社が仲介者となり売主の代わりに買い主を探しますが、買取では不動産会社が直接買い主となります。

不動産会社は買い取った不動産にリフォーム・リノベーションをおこない、自社の商品として販売します。

市場に向けた販売活動は行われず、売り主と買取業者の間で交渉が成立すればすぐに買い取ってもらえます。見積もりをしてから早ければ一ヶ月ほどで売却が完了するので、早く現金化することができます。

1.1買取はなぜ選ばれるのか


買取を選ぶ人は、どのような理由で選んでいるのでしょうか。


・周りに知られたくない


売却で一般的な仲介では、不動産を売りに出していることが意図せず周りの人にに知られてしまうことがあります。

ポータルサイトや新聞折込広告、雑誌などの広告を活用して、「こんな家が売りに出されています」という販売活動がおこなわれるからです。

買取は、近隣の住民や親戚の方にはバレずにひっそりと不動産を手放したい、そんな人が選ぶ売却方法です。


・早急に現金化する必要がある


買取は、急に現金が必要になった場合にも良い選択肢です。

不動産の販売活動にかかる期間は、3ヶ月~6ヶ月が相場です。対して、前述した通り買取は不動産会社が直接買い取るので、1ヶ月ほどで売却が完了します。

なので、相続や離婚などの理由ですぐに解決したい、住み替え時期が決まっているので販売期間を長引かせたくない、といった場合に早く現金が必要な人も買取を選ぶ人が多いです。


・計画的に売却したい


通常の売却では、希望価格で買い手が見つかるまで不動産会社に販売活動をしてもらうため、できるだけ高く売りたいものの、と住み替え先の資金計画が立てづらいでしょう。

いくらで売って、いつ、いくら手元に入ってくるのか。それによって購入できる住み替え先の物件の相場やタイミングが変わることもあります。

買取では、不動産会社の提示する価格で折り合いが付けば売却を進めることができるので、計画的に売却したい人にも多く選ばれています。


1.2「買取」と「仲介」の違い


不動産を売るには、大きく分けて2つの手段があります。それが、「買取」と「仲介」の2つです。

時間がかかっても高く売れる可能性が高い仲介を選ぶ人が多いですが、どちらが良い選択肢なのかは状況によって変わります。

その2つを比べてみましょう。同じ不動産を売却する方法でも、買取と仲介は「買主」「売却期間」「売却価格」「費用」の点で異なります。

仲介
買主         おもに個人
売却の期間     完了まで時間がかかる
売却の価格     相場価格で売却しやすい
費用         仲介手数料(3%+6万円+消費税)がかかる

買取
買主         不動産会社
売却の期間     早期に売却手続きが完了する
売却の価格     相場価格よりも3割程度安くなりやすい
費用         仲介手数料はかからない


それぞれについて詳しく解説していきます。

買取では不動産会社、または専門の買い取り業者が不動産を直接買い取ります。

一方で、仲介ではおもに個人が買い主であり不動産会社は仲介をおこなうだけの役割になります。

具体的には、仲介では売り主と買い主の間で売買契約を交わして売買代金の支払いをおこないます。売り主と不動産会社は媒介契約契約を交わし、仲介手数料を支払うことで仲介を依頼する関係です。不動産会社は、媒介契約を結んだら不動産ポータルサイトやチラシ、新聞折り込み広告などさまざまな媒体を使い、物件の購入希望者を探します。

なお、買取はすべての不動産会社で対応しているわけではありません。仲介と買取の両方に対応している不動産会社、仲介専門、買取専門の不動産会社など、得意分野が異なります。査定の時点で不動産会社に確認しておくとよいでしょう。


1.3不動産の買取には2種類ある


不動産の買取方法には、大きく分けて2種類があります。「買取保証」と「即時買取」の2つです。


・ある程度高く売りたいなら「買取保証」


まず1つが買取保証です。確実に売却を完了させたい一方でできるだけ高く売りたい、高く売れるなら少し待ってもいい場合は買取保証を選びましょう。

不動産会社に仲介を依頼して市場で欲しい人を探しつつ、一定期間売れなかったら取り決めていた額で買い取ってもらう保証をつけることです。

売却を完了させられる保証があるので、売れないかもしれないという不安が常に付きまとうことはないでしょう。ある程度高く売りたいけど売り切らなくてはいけない期限が決まっている人にとっては良い保証でしょう。


・早さを重視するなら「即時買取」


すぐに買い取ってもらいたい場合は即時買取を選びましょう。

「即時買取」とは、不動産会社に即時で買い取ってもらうシステムです。即時買取ができる不動産会社であれば、依頼してすぐに家を買い取ってもらうことができます。

しかし、すぐに買い取ってもらえるスピードと引き換えに、即時買取の場合は先述したとおり売却の価格が安くなりやすいことに注意しましょう。


1.4不動産買取の流れ


STEP
1 不動産の査定
2 買取価格の提示
3 契約
4 引き渡し


まず不動産の査定に始まり、納得できる価格を提示してもらった業者と契約し、引き渡します。

かかる期間は早くて2~3日、長くて1ヶ月くらいで想定しておくと良いでしょう。買取価格の交渉をしたり、少し話が長引くこともあります。


2.不動産買取のメリット


仲介と比べて異なる点が多い買取では、様々なメリットも存在します。
売り主にとって、不動産買取を選ぶメリットは以下の5つです。


・仲介手数料が発生しない

・売れるまでの期間が短い

・近所の人に知られず売却できる

・瑕疵担保責任が無い

・売り出し中に内見などの対応が必要ない


2.1費用(仲介手数料)が発生しない


不動産は売るにも何かと費用がかかります。しかし、買取では不動産業者が直接買い取るので、仲介手数料はかかりません。
仲介では購入者と売り主の間に業者が入るため、仲介手数料が発生します。仲介手数料は(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税となるので、1000万円で売却した場合、約40万円ほどが仲介手数料として支払うことになります。買取ではこれらが発生しないのはメリットと言えるでしょう。


2.2売れるまでの期間が短い


仲介の場合、一般的には3ヶ月ほどで売却できることが多いですが、年単位でかかる場合もあります。
その点、買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人に向いています。


2.3近所の人に知られず売却できる


仲介の場合、新聞折り込み広告やポータプルサイトに物件情報が掲載されるため、近隣の方に売り出し中であることが知られる可能性もあります。

一方、買取であれば不動産会社とのやりとりのみなので、近所の人に知られることなく売却を完了することができるのがメリットです。


2.4瑕疵担保責任が無い


瑕疵担保とは、き渡し後に発見された問題などに対して責任を持つことです。シロアリ被害や配管の不具合、漏水など、見えない欠陥についての責任があります。

仲介の場合は売り主に瑕疵担保責任があることが多いですが、買取では不動産業者が所有者になるため、売り主の瑕疵担保責任は免除されます。売却後に欠陥が発覚したとしても、後から修理費などを払う必要はありません。


※2020年11月追記

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。



2.5売却活動の手間がかからない


買取では、不動産業者が見て確認するのみ。売り出し中に内見などの対応が必要ありません。

仲介売却の場合は、購入を検討中の人や物件探し中の人に向けて内覧会として自宅を開放する必要があります。実際に見てもらい、その物件の特徴や仕様を知ってもらうためにはかかせません。


3.不動産買取のデメリット


買取を選んだ場合の唯一のデメリットは、一般的な相場に比べて売却価格が安くなることです。


3.1仲介よりも売却価格が安くなる


買取業者は相場価格で売り出すために、買取価格は相場よりも低く提示する傾向にあります。市場の相場価格で買い取ってしまうと、買取後のリノベーションやハウスクリーニングなどに料金が発生するため、業者自体の利益が出なくなってしまうのです。

そのため一般的には、相場の60~70%の価格になることが多いと言われています。かなり安くなってしまうため、「価格は問わないから、とにかく早く売りたい」という方に向いている手段です。

通常価格で不動産を売却したいという場合は、仲介で不動産を売却しましょう。


4.こんな不動産は迷わず買取を


「早く売りたいけど、買取と仲介どっちがいいのか迷う…」と悩む人もいるでしょう。

ただし、次の3つの条件に当てはまる不動産の場合は仲介よりも買取の方がおすすめと言えるでしょう。

・築年数が古い物件、もしくは旧耐震基準のマンション
・内部の状態が悪くリフォームが必要な物件
・事故やトラブルがあった物件


4.1築年数が古い物件、もしくは旧耐震基準のマンション


一般的に、築年数が古くなれば古くなるほど市場の価値は下がると言われています。古くなると買い手がつきにくく、リフォームやリノベーションをして売りに出す人もいますが、買取であればそのままの状態で売却することが可能です。

また、日本は地震大国ということもあり、マンションの場合は耐震性を気にする購入者の方は多いです。旧耐震基準(1981年5月以前に設計された建物)は仲介では買い手がつきにくい傾向にあるため、買取の方が向いていると言えるでしょう。

そのほか、築30年を超える中古マンションは外装に目立った傷がなくても、目に見えない水道管などが老朽化していたりと売却後に高額な修繕費がかかる可能性があります。
万が一仲介で売却できたとしても、後から大きな欠陥が見つかった場合、瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)により売り主が修繕費を負担しなくてはなりません。こういったリスクを回避するためにも、築古の中古マンションは買取がおすすめです。


4.2内部の状態が悪くリフォームが必要な物件


室内の状態が悪い物件の場合も買取が向いています。
壁や床など内装の状態が悪いと、内覧時にマイナスイメージがつきやすく、仲介での売却は不利になってしまいます。一方、買取であれば不動産会社がリフォームやリノベーションをすることが多いため、内装の状態が悪くても問題なく買い取ってもらえる傾向にあります。

また、自分でリフォームしてから仲介で売却するよりも、不動産会社に買い取ってもらったほうが、結果的に手元に残るお金が増えるケースもあります。内装の状態が悪い物件を売却するなら、成約につながりやすい買取を選びましょう。


4.3事故やトラブルがあった物件


事件・事故などトラブルがあった物件についても、仲介では売れにくいため買取の方がおすすめです。

たとえば隣の部屋で自殺があった物件などは、なかなか売り手がつかないというのは想像しやすいのではないでしょうか。購入者にとって不利益になる情報だとしても、売り主には「告知義務」があるため、正直に伝えなければなりません。

仮に仲介で個人を相手に売却が成立したとしても、売却後にトラブルにつながることもあります。事件や事故のあった物件の場合も、不動産会社に買い取ってもらう方が安心と言えるでしょう。


5.買取をするならまず査定から




不動産を買い取ってほしい場合、まずは査定から始めましょう。


5.1不動産の買取額はいくら?


不動産は株式や債券のような資産と違って、「一物一価」ではなく、誰もが認める正解となるような価格はありません。買い手の評価によって、その不動産の価格は変わるのです。

そのため、その不動産がいくらで買い取れるのかは業者による査定で決められるのです。


5.2買取額の相場


一般的には、買取では市場価格の7割が相場と言われています。かなり安くなってしまうため、「価格は問わないから、とにかく早く売りたい」という方に向いている手段です。

買取業者は相場価格で売り出すために、買取価格は相場よりも低く提示する傾向にあります。市場の相場価格で買い取ってしまうと、買取後のリノベーションやハウスクリーニングなどに料金が発生するため、業者自体の利益が出なくなってしまうのです。


・相場の調べ方


では、買取額の相場はどのように調べればいいのでしょうか。

買取額の相場は自分で調べることもできます。買取査定をする前に余裕があれば、自分で調べることで相場を把握しておくこともできます。以下のサイトが使えるでしょう。


土地総合情報システム       不動産の過去の取引の相場
価格天気図                     不動産の価格動向
REINS Market Information        実際に売れた価格(成約価格)


・即時買取では少し相場が下がる


不動産買取には、通常の仲介での売却に買取保証をつける選択肢と、即時買取してもらう選択肢があります。

不動産会社がすぐに買い取ってくれるサービスのため価格交渉の余地がなく、少し相場が下がるのがデメリットですが、急いでいる場合、少しでも早く買い取ってもらいたい場合は有効です。

即時買取に対応できる業者とできない業者があるので、複数の不動産業者に相談してみましょう。


6.まとめ




不動産を買取に出す際にどうしたらいいか、わかりましたか?

不動産買取は、仲介に比べると売却価格が低くなるデメリットがあります。しかし、買取は売却手続期間が短く、瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)を免責にすることもできるので、すぐに現金化したい場合や築古物件の売却では買取は良い選択肢です。

スムーズに買取の手続きを進めるには、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。不動産を少しでも高く売るためにも、まずは一括査定を利用して、複数の不動産会社の査定額を確認してみましょう。


もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。



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