不動産査定について
「家を売りたい」と考えている方へ
家や土地を売りたいと思ったら、まずは不動産会社に査定をしてもらうことから始めましょう。
とはいえ、不動産の査定なんてしたことない…という方の方が多いかと思います。「査定ってどういうもの？どうやって依頼すればいいの？」といった疑問にお答えし、安心して査定申し込みができるよう解説していきます。
もくじ
1. 不動産査定とは
2. 不動産査定には2つの方法がある
3. 不動産査定の流れ
4. 査定額の算出方法
5. よくある質問
6. まとめ
1.不動産査定とは
不動産査定とは、家の売却や買い替えの検討をするときに「その家がいくらで売れそうか？」を不動産会社に算出してもらうことを指します。
売り主は査定額に基づいて売り出し価格を決めますが、必ずしもその価格で売れることを保証するものではありません。また、提示された価格で不動産会社が買い取ってくれる「買取」とも区別しておきましょう。
不動産査定には2つの方法がある
不動産会社が物件を査定する時には机上査定（きじょうさてい）と訪問査定のどちらかで査定をします。
机上査定は「かんたんに査定するだけ」で物件の価格が決定され、訪問査定は「不動産会社が実際に物件をチェックして入念に価格を決める」ため、正確な売却相場を知ることができます。
それでは詳しくみてみましょう。
2.机上査定（きじょうさてい）とは
ヒアリングや事前のアンケート等を参考にしながら、価格を計算する方法を机上査定といいます。机上査定は立地条件や路線価、このほか周辺の類似した物件の個別情報を参考に算出されます。
また、メールでの査定が可能なので、おおよその価格を知りたい場合は机上査定価格から始めることをおすすめします。
訪問査定とは
実際に現地調査を行い建物をチェックして価格を決定する方法を訪問査定といいます。
データだけでは分からない痛みや傷、また最近ではご近所トラブルなども多いため、周辺に面倒な争いごとがないかを加味される場合もあります。
どちらの方法で査定してもらうか迷うな～
どちらの方法で査定してもらうか迷ったら、売却希望時期に応じて選びましょう。
具体的には、1年以内に売却検討しているなら訪問査定がオススメです。正確に査定額が知れることはもちろん、物件の築年数が浅いうちに売却ステップを進めておいた方が高く売却しやすくなります。
3.不動産査定の流れ
査定の全体像を知っておくことで、失敗を防いだり不安を解消する事ができます。
不動産査定の全体像
まずはざっくりと流れを把握しましょう。流れは下の表の通りになっています。
流れ やること
Step1 不動産会社に査定依頼をする
Step2 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
Step3 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする
Step4 不動産売却に必要な書類を確認する
Step5 不動産会社から査定結果を報告してもらう
不動産査定にかかる期間は、選んだ方法によって異なります。数時間で査定結果がもらえる場合もあれば、不動産会社に訪問してもらう場合は、訪問日の調整から行うので1週間ほどかかることもあるでしょう。
ただし、不動産会社に訪問してもらって家を見てもらう時間は長くても数時間程度です。
査定の流れをくわしく解説
全体像がわかったとしても、不安は残りますよね。先ほど紹介した5つのステップをくわしくお伝えしていきます。
Step1:不動産会社に査定依頼
まずは複数の不動産会社に、査定を依頼をしましょう。
Step2:訪問日時の確定
査定してほしい家へ訪問をしてもらう日時を決めます。現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。
Step3:現地調査
査定依頼をした家の内外を調査してもらいます。さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした家について知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。
Step4:書類の確認
事前に用意しておきたい書類を確認してもらいます。家を売却しようとすると「登記簿謄本」や「売買契約書」などいくつもの書類が必要です。
必要な書類については不動産会社へ質問すると教えてくれます。
Step5:査定結果の報告
多くの会社は事前に付近の家の相場をもとに、査定の結果踏まえて査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。
4.査定額の算出方法
不動産の価格は、その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか（費用性）、この不動産がどの値段で取引されるか（市場性）、この不動産を利用してどれほど収益が出るか（収益性）という3つの観点で決まります。それぞれの観点に対する算出方法が以下です。
原価法・・・費用性からアプローチする方法
取引事例比較法・・・市場性からアプローチする方法
収益還元法・・・収益性からアプローチする方法
戸建てなら「原価法」
原価法は費用性に着目した査定方法です。査定をする物件を取り壊したと仮定して再び同じ建物を建て直した場合、いくら費用がかかるのか（再調達原価）計算し、さらに築年数に応じて減価修正を行い価格を求める計算方法です。
原価法の計算方法
・査定額 = 再調達原価 – 減価額
木造建築に限らず、ほかの建築物の耐用年数を知りたい場合は、国税庁のホームページを参照することで計算することができます。
マンションや土地なら「取引事例比較法」
取引事例比較法は市場性に着目した査定方法です。近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。
土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味（評点を付けて）して金額を調整します。
取引事例比較法の算式
・査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積
収益物件なら「収益還元法」
収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出します。特に賃貸物件の売買の際に使われています。
収益還元法の算式
・査定額 = 純収益 ÷還元利回り
5.よくある質問
ここでは、不動産査定に関するよくある質問と答えをお伝えします。
Ｑ：マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき？
Ｑ：査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる？
Ｑ：土地の査定に費用は発生しますか？
Ｑ：ネット上で査定をしてもらうことが不安なんですが…
Ｑ：マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき？
査定前にリフォームをすべきではありません。なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうことで買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。
ちなみにハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。
Ｑ：査定額が思ったより安い場合、査定額よりももっと高く売ることはできる？
はい、不可能ではありません。あなたの不動産を査定した方よりもあなたの物件や周囲の相場の方比べて詳しい方はいくらでもいますので、別の会社に査定を依頼して、より有利な査定額を計算してくれる会社や担当者を見つけると良いでしょう。
ただし、無理に期待しすぎないことも大切です。一般的に、売りたい値段よりも売れる値段のほうが低いと言われており、査定額が思ったより安いということはよく言われることです。売却できなければ元も子もありませんので、欲張りすぎずに売却額を決めましょう。
Ｑ：土地の査定に費用は発生しますか？
査定自体は無料です。しかし、実際に土地が成約した場合成約させた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の金額は法律で決めれらているので仲介手数料の上限は下の表を参考にしてください。
仲介手数料の上限額の一覧
400万円以下の場合
18万円以内
400万円を超える場合
売買価格の3%+6万円
※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があり。
ちなみに仲介手数料のなかに広告費用含まれます。なので別途で広告費用の支払いを求められたら断ってしまって大丈夫です。しかし不動産会社によっては「特別な広告を実施するので…」と別途で請求するところもあります。
このように、売却手続き中に追加費用が発生しないように「どのような手法で買い手を見つけて、その費用は誰が負担するのか」を事前に確認しておきましょう。
