「家を売りたい」と考えている方へ
少子化問題により全国的に空き家が増加しています。平成25年の日本における総住宅数は6,063万戸、その13.5%にあたる63万戸が空き家とされています（「平成25年住宅・土地統計調査結果」総務省統計局より）。
10軒に1軒以上は空き家とされる中、空き家を原因とした事件や事故が問題視されています。
使用していない不動産を所有していると、余分な税金がかかるだけでなく防犯・防災の面でもリスクを抱えている状況となります。 今回は空き家を抱える問題と対策について解説していきます。
もくじ
1. 空き家問題とはなにか？
2. 空き家が問題な理由ってなに？
3. 空き家の増加率
4. なぜ空き家が増えるのか
5. 空き家を保有するデメリット
6. 空き家問題の解決方法
7. 空き家対策特別措置法
8. 空き家探しなら、一括査定サービスがおすすめ
9. まとめ
1.空き家問題とはなにか？
住宅地を歩いていると空き家をよく見かけるようになった、そう感じたことがある人も多いのではないでしょうか。
空き家とは、もともと住居として使用されていた不動産が使われなくなり居住人が不在となった住宅のことです。
この空き家が問題視されているのですが、実際のところ住居が空き家になることの何が問題なのでしょうか。
空き家があることで起こる問題は様々ですが、特に防犯・防災面では注意が必要です。
人が住んでいない住居だと放火が起きた時に対処が遅れ、火災被害が拡大することは必至です。
さらに、長らく空き家になっていると、不審者に不法侵入をされて犯罪に使われるなど、思いがけず事件に巻き込まれる可能性もあります。
侵入するのは人間だけでなく、空き家は雨風を防げるため野良猫や野良犬に住み着かれる、といったことも考えられます。
また管理の行き届いていない空き家は不法投棄の対象になり景観が崩れるなど地域も悪影響を与えます。
《まとめ》
空き家を放置すると犯罪や景観の崩れなど様々な影響がある
2.空き家が問題な理由ってなに？
（１）建物の理由
建物維持の観点からみると空き家の放置は良くない状況です。
老朽化した空き家の一部が崩壊し通行人に当たり怪我を負わせてしまう可能性がありますし、伸びきった草木が隣地に侵入することで隣家との越境トラブルも予想されます。 人が住んでいる住宅であれば、建物に対しての定期なメンテナンスを居住人が行います。
そうやって老朽化を防ぎ住宅を長持ちすることができるのですが、空き家は維持管理がされない分老朽化するスピードが早いのです。
（２）防災上の理由
防災上での一番の心配は火災です。
消防庁が発表している報道資料によると、平成29年における総出火件数は39,373件で、前年よりも2,542件増加しています。
総死者数は1,456人で、こちらも前年よりも増加しています。特に注目したいのは出火原因です。
出火原因の第一位は「たばこ」（3,712件）ですが、第二位は「放火」（3,528件）です。その差は僅か184件です。
さらに、続く第五位には「放火による疑い」（2,305件）が順位付けされています。
「放火」と「放火による疑い」を合わせると5,833件で、出火原因の中では断トツの一位になります。
この結果から、放火による火災がいかに多いかが読み取れます。
放火が起きても空き家は対処できる人がいないので、被害を食い止めることができず大変危険な状況といえます。
火災以外でも、震災時における空き家被害は非常に大きいです。
人の管理がされていない建物は老朽化が進んでいるため、通常の一般住宅よりも倒壊する可能性が高く、地震により倒壊した建物は近隣への被害を助長します。
（３）防犯上の理由
空き家の放置は防犯上の危険性も高いです。
雨風がしのげる空き家に犯罪者や浮浪者が勝手に住み着くなどの実例もあります。
空き家は以前人が住んでいた建物のため、家具や布団などがそのまま残っているケースがあり、犯罪者にとって絶好のターゲットです。
また、空き家を所有している人からの実例相談として、深夜空き家に若者グループが入り込み溜まり場にされていて困っているということがありました。
室内で煙草を吸って吸い殻が原因で火災が発生する可能性も非常に高く大変危険です。
空き家は日々の管理が行き届いていないので、一目で空き家と分かります。
空き家化した住宅に不審者や犯罪者が集まるという事実を忘れてはいけません。
（４）景観や衛生の理由
防災や防犯だけでなく、衛生面においても空き家は悪影響です。
敷地に雑草が生え茂ると害虫発生の原因になります。
また、汚れきった敷地だと不法投棄をされる可能性が高まります。
ゴミがたまれば異臭が生じ近隣住民への迷惑になります。
清掃活動など地域の協力によりどれほど綺麗に保たれている街並みでも、一軒でもそのような荒れ放題の住宅があると景観が崩れ台無しになり、ひいては地域ブランドの低下にもつながります。
《まとめ》
空き家の放置は様々なデメリットがある
自分だけの問題ではなく他者への迷惑がかかる
3.空き家の増加率
（１） 空き家の増加率について
年々空き家の件数が増加しているといわれていますが、実際のところ空き家件数はどのように推移しているのでしょうか。
総務省が発表している統計結果によると、空き家件数は次のようになります。
上記の表から分かるように昭和38年から平成25年にかけて空き家は年々増加傾向にあります。
総住宅数は約3倍に増加し、空き家数も正比例し増加しています。
ただし、総住宅数と空き家数の増加率をみると、空き家率の増加率の方が高いことが分かります。
上記の表から割り戻すと、昭和38年は空き家件数約53件、一方平成25年だと約819件です。
15倍ほどの増加していることがわかります。
つまり総住宅数も空き家数も増えているものの、対比でみた際には圧倒的に空き家率が上がっているということになります。
（２）2023年には5軒に1軒が空き家？
歯止めのきかない空き家件数は今後ますます増え続けるだろうといわれています。
野村総合研究所の公表データによると、空き家率は増え続け2023年には総住宅数に対し空き家率は21%まで上昇すると予測しています。
つまり住宅の5軒に1軒が空き家になる計算です。
もちろん、全体の総住宅件数や人口の推移により変動はあるものの、今後の空き家率は増え続けていくものと思われています。
《まとめ》
空き家はこれまで着々と増え続けてきたことはデータが証明している。
今後も空き家が増え続けていく見通しと大手研究所も公表している。
4.なぜ空き家が増えるのか
なぜ空き家増加を食い止めることができないのでしょうか。
空き家が増え続ける理由として次のことが考えられます。
（１）所有者の高齢化
不動産の多くを65歳以上の高齢者が所有しているといわれていますが、高齢化により相続の発生が遅くなっていることも一因ではないでしょうか。
また所有者が介護施設に入ることになり住宅を必要としたくなった、あるいは所有者の子供の家族と同居をすることになり、これまで使ってきた住宅が不要になったというケースが考えられます。
使われなくなった住宅は、大きな荷物をそのままに空き家化してしまうのです。
（２）売ることが出来なかった
転勤や転職、または他の理由により引越しをすることになったので不動産を売却しようとしたが売れなかった、このような場合も不動産が空き家化してしまいます。
不動産価格は需要と供給のバランスにより決定するものです。
しかし中には価格に関係なく需要自体が少ない、あるいは需要が無いなどの理由から売れずに残ってしまう物件があります。
このように売れ残ってしまった物件はどうにも処分ができずに空き家化してしまいます。
（３）固定資産税が高くなるので解体ができない
不動産を所有していることで固定資産税が課税されます。
固定資産税は主に土地と建物にかかる税金ですが、土地については建物が建っている土地か更地かで税金が変わります。
用途地域などの条件により変動するものの、一般的には更地にすると固定資産税は約6倍は高くなるといわれています。
このように使用してない不動産なのに税金が上がってしまうことを嫌い、解体せずに空き家のままにしてしまうケースも多々あるようです。
もちろん建物の解体撤去も無料ではありませんので、解体に伴う諸費用のことを考えて放置をしてしまうケースが考えられます。
（４）人口減少による供給過多
空き家増加の最たる理由の一つとして、人口減少による供給過多が考えられます。
日本人の人口は年々減少傾向にありますが、アパートなどの住宅の供給件数は増えています。
国土交通省発表の平成29年度住宅経済関連データによると、平成26年の新設住宅着工戸数約88万戸に対し、平成29年は94,6万戸と戸数自体は上昇しています。
人口は減少しているにも関わらず住宅が増え続けてしまっていることが空き家を増加させている大きな理由と考えられます。
（５）相続して放置
相続が発生し不動産を引き継いだ際、処分ができずに放置してしまうケースが多いようです。
理由は不動産の流動性の低さが考えられます。相続する資産の種類は様々です。
資産の中でも不動産は現金化に至るまでに時間と労力がかかります。そのため相続で引き継いだ物件を、自己利用するでもなくそのまま放置し、結果的に空き家化してしまうケースが多いようです。
そうならないように、不動産を相続したら今後の利用状況を家族でよく話し合い、売却する必要があるならば早期に不動産会社に相談するなどして対策を取る必要があるといえます。
《まとめ》
空き家が増える原因は相続等があり、人ごとではないこと
5.空き家を保有するデメリット
空き家は保有しているだけどいくつかのデメリットが生じます。ではどういったデメリットがあるのでしょうか？
（１）所有者責任が問われる可能性ある
空き家の所有者は、空き家が原因で問題が発生した際に責任を追及される可能性がある、ということをどれほどの人が知っているのでしょうか。
住んでいない住宅でも所有していることで損害賠償を請求される可能性があります。
不動産の倒壊による被害の影響は深刻化することがあるため、空き家を所有することのリスクを法的観点からも知っておく必要があります。
（２）建物価値が下落する可能性がある
空き家の放置は不動産価格にも重大な影響を及ぼす可能性があります。
放置された住宅は外装、内装ともに劣化が早まり、同じ築年数の定期メンテナンスがされている物件と比較すると見劣りします。
誰も好んで手入れがされていないボロボロの物件を購入したいとは思わないはずです。
そのため空き家の放置は建物価格を下落させる原因となり、実際に売却をしようとした時に希望通りの価格で売却ができなくなる可能性があります。
また全国的に人口は減少傾向にあるため、過疎化が進むと地価が下落する可能性があります。
そうなると建物だけでなく土地の価値も下がってしまい、余計に低い価格でしか売れなくなってしまう可能性があります。
そうならないよう売却を検討している人は1日でも早く売却に向けて業者に相談するなどの対策をとる必要があります。
（３）近隣トラブルの可能性
管理されていない建物は、庭は草木が荒れて害虫発生の原因になり、倒壊のリスクもあります。
草木が伸びることで隣地住人に迷惑がかかり不快な思いをさせることは請け合いで、近隣トラブルに発展する可能性があります。
不法投棄などされるとゴミに虫から発生し衛生上もよくありません。
今は住んでいないからいい、という考え方をもって放置をすると、気づかぬところで近隣に迷惑をかけてしまい重大なクレームが発生してしまう可能性がありますので注意しましょう。
《まとめ》
空き家を放置すると価格が下がるなどの実害が生じる可能性がある
所有者責任や近隣トラブルなど、実際に起きないと気づかないリスクが潜んでいる
6.空き家問題の解決方法
空き家問題を解決するためには空き家の有効利用が必要です。
では空き家を有効的に利用するにはどういう方法があるのでしょうか？
（１）空き家の除却
空き家を解決するために一番早い方法は、空き家を処分してしまうことです。不動産の処分方法の中でも売却が一般的です。
使用していない不動産で他人に迷惑や危害を加えてしまう前に売却できれば、あらゆるリスクを回避でき賢明といえるでしょう。
空き家の放置は百害あって一利なしです。
今後空き家を使用する予定のない人は1日でも早く売却し現金化することをおすすめします。
売却する際、倒壊の恐れがあるような空き家なら解体が必要となります。解体にはいくらかかるのか、費用の詳細は【家の解体費用いくら】相場と解体工事の流れ。いつ壊すのがいい？をご覧ください。
（２）空き家の有効利用
空き家を所有している人の中には、人生設計の中で将来的にその空き家を使用しようと考えている人もいるかもしれません。
確かにそのような場合は空き家を売却してしまうと将来使いたい時に使えない状況になってしまいます。
また先祖代々残してくれた土地だからと、不動産の売却になかなか踏み切れないという人が多いのも事実です。
だからといって空き家を放置すると様々な問題が発生し、いずれ自分の首を絞める日がくるかもしれません。
そのようなケースでは不動産を残しつつ、空き家を有効利用する、という考え方も一つの方法といえるでしょう。
有効活用の主な方法としては、空き家を他人に貸して賃貸経営することです。
一戸建て住宅の空き家の場合、賃貸に出すと意外とファミリー層からの人気が出るがあります。
一方、築年数経過により劣化が進んでいる場合や、一戸建ての賃貸需要がないエリアの場合には、空き家を一度解体してエリアに適した賃貸物件を建築して人に貸すという方法も有効です。
《まとめ》
空き家を放置すると危険なので処分したほうがいい
処分したことがない人は、賃貸にだすなど不動産を残したまま活用できることを紹介
7.空き家対策特別措置法
全国的に空き家が問題視されている中、空き家を少なくし空き家から発生する問題を未然に防ごうと平成26年に制定された法律があります。
それが「空き家等対策の推進に関する特例措置法」です。
（１）空き家対策特別措置法の概要
空き家等対策の推進に関する特例措置法は通称空き家等対策特別措置法と呼ばれる法律です。
管理がされていない空き家が防災上や衛生面で地域に対して悪影響を及ぼすことが目立つなか、地域住民の身体や財産を保護することを目的に制定されました。
法律では、次のことが定められています。
・市町村による空き家等対策計画の策定
・空き家等の所在や、その空き家の所有者の調査
・固定資産税情報の内部利用
・特定空き家等に対して、措置の実施のための立入検査
・特定空き家等に対して、指導、勧告、命令、代執行の措置
（２）特定空き家とは
特定空き家とは次のような状態にある空き家が該当します。
・倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
・著しく衛生上有害となるおそれがある状態
・著しく景観をそこなっている状態
・周辺環境を守るために放置することが不適切である状態
（３）行政代執行される可能性がある
行政が建物の所有者に対し空き家の適正管理について指導したにも関わらず所有者が対処しない場合は、市町村は勧告、命令といった段階で改善するよう所有者に行政指導を行います。
それでも所有者が改善しない場合、行政が所有者に代わり空き家に対して対処し、実際にかかった費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われる可能性があります。
行政代執行が行われると樹木の伐採はもちろんですが、建物が解体される場合もあります。行政代執行までの流れは次の通りです。
《まとめ》
空き家を放置すると行政からも指導され最終的に強制的に解体される可能性がある
空き家を放置すると近隣住民に迷惑がかかるばかりでなく、防犯・防災のうえでも大変危険です。空き家を所有している人は決して放置せずに早めに対策をとる必要があります。
空き家対策手段として不動産の売却がありますが、どのようにして売却したらいいのか分からない、という人も多いのではないでしょうか。
いかがでしたか。空き家を放置することで思わぬ事態に発展し、知らずのうちに他人に危害を与えてしまう可能性があります。
大切なのは、空き家化を未然に防ぐことです。
使用していない不動産を所有している人は、早期の段階で不動産会社へ売却相談を行うなどの対策をとり、売るもしくは貸すなどの対応をすることが重要なのではないでしょうか。
