不動産を売却しようするときに気を付けたいのが、「契約不適合責任」です。
不動産を売買するうえで買主を守るための仕組みですが、正しい知識のもと売買契約書を作成しておかなければ、売主への損害賠償請求などが発生する可能性があります。
今回は、契約不適合責任とは何か、買主に認められる権利や特約、売主が気をつけたい注意点などを解説していきます。
不動産売却における契約不適合責任とは？
2020年4月1日の民法改正で新たに定められた「瑕疵担保責任」に代わる制度です。
不動産の売買契約において、対象の不動産が「種類」「品質」「数量」に関して契約内容と適合しないと判断された場合（債務不履行になった場合）、売主が買主に対して責任を負うことを意味します。
買い手側に認められる権利
契約不適合責任では、買主は5種類の請求をする権利があります。
追完請求
追完請求とは、契約書に記載された内容と違う欠陥が見つかった場合、売主に完全な状態での納品を請求することです。
具体的には、「補修」や「代替物の引渡し」「不足分の引渡し」という形で請求をおこなうことができます。
代金減額請求
不適合具合によって、代金の減額を請求することができます。
売主が追完請求に対する対応を行わない場合に、代金減額請求をおこなうということです。
催告解除
催告解除とは、売主が追完請求に応じない場合、買主が催告のうえ契約解除をすることができる権利です。
そのうえ、代金減額請求にも納得ができず、「やっぱり購入しない」と契約を解除することができるということです。
無催告解除
売主が追完請求に応じなかった場合に請求できる催告解除に対し、契約の目的が達成できない、売主により債務の全部の履行が不可能な場合などに請求できるのが無催告解除です。
これは、売主に催告することなく契約を解除することができる権利です。
損害賠償
ここでの損害賠償とは、売主に「過失責任」があった場合、損害賠償を請求できることを指します。
「過失責任」とは、売主が故意や過失によって起こした損害に責任を問える、という意味であり、売主に故意や過失がない場合は、損害賠償請求をすることはできません。
特約による免責について
一般的に中古住宅は築年数相応の不具合があることが多く、そのすべてに厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと、取引が難しくなってしまいます。
こういったトラブルを避ける意味で、売主が買主の同意のもと、特約による免責をおこなうことが可能です。
不動産売却をしたい売主が知っておきたい契約不適合責任の注意点
売買契約書の内容を見直す
個人が売主となる場合の契約不適合責任は、あくまで任意責任です。
よって、契約不適合責任を負わない、あるいは責任を負う期間を短く設定することは可能です。
ただし注意点として、その特約や免責事項によってマイナスの印象を持たれて売却がスムーズに進まない可能性もあるため、記載する内容についてはよく検討しましょう。
物件の状態を把握する
物件の状態を正確に把握し、トラブルの元になりそうな箇所については売買契約書に明示しておくことで、あらかじめ対策をとりましょう。
また、構造上の問題は専門業者に依頼して「住宅診断（ホームインスペクション）」をおこなうと安心です。
