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袋地・囲繞地とは?売れるの?利用方法や売却について解説!

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袋地・囲繞地とは?売れるの?利用方法や売却について解説!

袋地・囲繞地とは?売れるの?利用方法や売却について解説!

袋地や囲繞地とは、土地が特殊な形状になっている土地のことで、一般的な土地よりも活用方法が難しいため売れるのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
また、このような土地は隣地とのトラブルが発生してしまうケースも多いので注意が必要となります。
そこで今回は、特殊な形状の袋地・囲繞地の説明やトラブル発生時の解決方法や売れる方法についてお話ししていきます。

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袋地・囲繞地とは?

袋地(ふくろち)とは、周りを他の土地に囲まれており、公道に接していない土地のことを言います。
囲繞地とは、袋地の周りを取り囲んでいる土地のことを言います。
なぜこのような形状の土地ができるのかというと、昔は大きな1つの土地だった場所を分割して売却・譲渡を繰り返していくなかで、建築基準法による接道の整備がされなかったことが原因と考えられています。

袋地で発生する可能性のあるトラブルとは?

通行するために通行料が必要となる

公道に接していない袋地の場合、公道に出る際に他の人の土地である囲繞地を通行しなければなりません。
袋地の所有者には「囲繞地通行権」という権利があり、他人の土地であっても公道にでるために囲繞地を通行することができる権限をもっています。
ただし、通路としてしようするには、囲繞地の所有者に通行料を支払うことが定められており、金額は袋地・囲繞地の両方の協議によって決定し、支払いは1年ごとにまとめて支払うのが一般的です。
通行料を支払うことで自由に通路を作ってよいわけではなく、囲繞地通行権の適応範囲はきちんと決まっており、囲繞地通行権を使用する際は囲繞地への負担は最小限にとどめることが原則です。

袋地は建て替えができない

袋地は、「再建不可物件」とされており、現在の建物を解体して新しい建物を建てることができません。
そのため、建物の老朽化や火事や地震などの災害により倒壊した場合に、新たな建物を建てることができないので注意が必要です。

非常時にリスクがある

袋地では、非常時に安全に利用することができる道路が確保されていないため、火事や事故などの緊急時に車両等の進入ができず、処置が遅れてしまう可能性があります。
特に、周囲を囲まれた袋地で発生する火災は、被害拡大を招くリスクが高くなります。

袋地の活用方法

上記では袋地で起こりうるトラブルについてお話ししましたが、袋地は活用や売却も難しい物件とされています。
しかし、次のような解決方法によって袋地のデメリットを軽減することができます。

通路部分を買う

通路として使っている部分を購入し、接道義務を解決した物件にしてから売却することで売れる物件になります。

隣地の所有者による買取

隣地である囲繞地の所有者に買い取ってもらう方法は、お互いにメリットがあると言えます。
囲繞地の所有者は通路と使用されることもなくなり、敷地面積も大きくなります。

まとめ

いかがでしたか?
トラブルが発生する可能性が高く、売れる可能性が低いとされている袋地・囲繞地ですが、通路部分を購入したり、隣地の所有者に買い取ってもらうという解決方法により売れる物件に変わります。
また、売却を検討する際には、専門業者への相談も有効です。
私たちTKG合同会社は、入間市、狭山市、飯能市を中心に不動産売却を扱っております。
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