今回のテーマは、不動産の心理的瑕疵です。
不動産売却の際には、売主はあらゆる瑕疵を買主に告知しなければいけない告知義務がありますが、その瑕疵のひとつである心理的瑕疵とはどんなものなのでしょうか。
今回はその概要や、心理的瑕疵による売却金額への影響、告知義務期間などについて解説していきます。
不動産売却の際に告知義務がある瑕疵の一種！心理的瑕疵とは？
不動産売却の際には売主に瑕疵の告知義務が発生します。
そんな瑕疵の一種である心理的瑕疵（読み方＝しんりてきかし）とはどんな瑕疵かというと、心理的にその不動産の購入をためらってしまう原因となる瑕疵のことを指します。
もっと具体的にいえば、変死や自殺、殺人、焼死などが挙げられます。
つまり、世間で事故物件と呼ばれる物件が、心理的瑕疵のある物件ということです。
心理的瑕疵の存在は不動産の売却金額に多大な悪影響を与える！
心理的瑕疵の存在は、不動産売却の際の売却金額に多大な悪影響を与えます。
その悪影響とはもちろん、相場よりも売却金額が安くなってしまうというものです。
心理的瑕疵でどれだけ売却価格が下がるかは、心理的瑕疵の事案の種類によって異なります。
たとえば自殺があった場合は、相場から3割程度安い売却価格になることが多いです。
殺人事件があった物件ともなると、売却金額は相場の5割もしくはそれ以下になってしまうことも多いのです。
不動産売却における心理的瑕疵の告知義務はいつまであるのか？
心理的瑕疵がある不動産を売却する場合は、その心理的瑕疵をきちんと買主に告知しなければいけませんが、その告知義務がいつまで続くのかというと、不動産売却における告知義務の時効はありません。
つまり、一度心理的瑕疵となることが発生すると、それがかなり以前のことであっても告知義務が続きます。
ただし、家の中で人が亡くなったとしても、それがすべて心理的瑕疵に該当するわけではありません。
病死や老衰などの自然死、転倒や誤嚥といった事故死などは原則として心理的瑕疵に該当しないということが、国土交通省のガイドラインに記されているのです。
ただしこうした「本来なら心理的瑕疵には含まれない死」であっても、発見が遅れて特殊清掃が必要となった場合などは心理的瑕疵扱いとなってしまいますのでその点は注意と理解をしておきましょう。
まとめ
心理的瑕疵がある不動産は残念ながら売却においてかなり不利になり、告知義務に時効もありませんが、すべて心理的瑕疵、というわけではありません。
もし売却物件において過去に人が亡くなっていたとしても、それが本当に心理的瑕疵に該当するのかどうか、まずはそこから判断していきましょう。
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