賃貸経営をおこなっていて、入居者がいる状態で物件を売却したいと考えている方もいるでしょう。
しかし、オーナーチェンジ物件は一般の不動産よりも売れにくい傾向にあるため、売却するには相応の対策が必須です。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や売却方法について解説します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売買される収益物件のことで、所有者のみが変わることからそのように呼ばれています。
しかしオーナーチェンジ物件の購買層は、不動産投資家や不動産会社などに限定されてしまうことから、一般の不動産よりもどうしても売れにくい傾向にあります。
とくに賃貸物件の入居率が低く、得られる家賃収入が少ない場合には投資家からも敬遠されてしまうでしょう。
また、オーナーチェンジ物件の購入時に住宅ローンを利用できないことも、買い手が見つかりにくい理由のひとつです。
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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
オーナーチェンジ物件の売却を考えた際に、いったいどのくらいの価格で売れるのかが気になる方は多いでしょう。
自身で調べる方法には、直接還元法やDCF法があります。
直接還元法とは、1年間に得られる家賃収入を、賃貸物件を所有することで得られる利回りで割って売却価格を算出する方法です。
一方、将来的に得られるであろう収益や売却価格を、現在の価値に置き換えて計算する方法をDCF法といいます。
ただし、実際には立地条件や物件の状態などを踏まえたうえで総合的に判断しなければならないので、これらの方法で正確な数値を割り出すのは難しいといわざるを得ません。
そのため、より正確な売却価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
オーナーチェンジ物件の売却を成功させたいのであれば、部屋を借りる方の家賃を見直したり、更新料を無料にしたりするなどの対策を講じて空室率を改善しましょう。
空室リスクが低く、確実に家賃収入を得られる賃貸物件は買い手が見つかりやすい傾向にあります。
また、オーナーチェンジ物件の特徴はすでに入居者が存在している点にあるため、自身で入居者を集める手間をかけずに家賃収入が入ってくるメリットをアピールすることも大切です。
買主が不安視するリスクを先回りして解消することが、オーナーチェンジ物件を売却するコツです。
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まとめ
入居者が居住中のオーナーチェンジ物件は購買層が限られる、購入者が住宅ローンを利用できないために売却しにくい傾向にあります。
しかし空室率を改善したり、物件のメリットをアピールしたりして、買主が抱える不安を解消できれば売却を成功させられるでしょう。
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