住宅ローンの返済が困難な場合、任意売却が一つの選択肢となります。
しかし、抵当権者が抹消に応じない場合もあり、その際は抵当権消滅請求制度を利用することも考えられるでしょう。
この記事では、気になる任意売却と抵当権消滅請求制度の活用について解説します。
抵当権消滅請求制度とは何か
こちらの制度は抵当不動産を取得した場合、抵当権者に対して抵当権の消滅を請求する手続きのことです。
買主としてみれば、物件を購入した後も抵当権がそのままだといろいろと問題が生じます。
そこで、売買契約を締結する前に、抵当権者に対して権利を手放すように求める必要があるわけです。
任意売却では決済日に抵当権の抹消登記をおこなって、抵当権のついていないきれいな状態で買主に物件を引渡します。
売主や買主のほかにも、司法書士や債権者も立ち会って手続きを進めることになります。
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代価弁済についても理解しておこう
先ほどの抵当権消滅請求制度と似た制度として、代価弁済があります。
両者は確かに似ていますが、制度的には異なるものです。
代価弁済とは、抵当権の設定されている物件を購入した者が、抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済した時に、抵当権が消滅する制度です。
両者の違いは誰が請求するかです。
抵当権消滅請求は、抵当権つきの不動産を購入した人物から金額を提示して、抵当権の消滅を求めます。
一方、代価弁済の場合、抵当権者が請求し、抵当権の設定されている物件を購入した者がその代価を弁済します。
そして、その金額が支払われた場合、初めて抵当権を抹消するわけで、抵当権者側からアクションを起こすのが異なるでしょう。
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抵当権消滅請求制度を利用するポイント
任意売却をする際に抵当権の消滅を請求する場合、抵当権者に対して書面を送ります。
複数抵当権者がいる場合には、全員に書面を送らないといけません。
書面に関しては、特定のルールはありません。
ただし「いくら負担するので抵当権消滅を請求します」と抵当権抹消のための金額を明示したうえで、消滅をお願いする内容にしましょう。
一方請求された側は、通知書が来たら2か月以内に返答しなければなりません。
相手の申し出を受けて抵当権の消滅に応じるか、もし納得できる金額でなければ競売を申し立てるかのいずれかになるでしょう。
もし2か月以内に返答がなかった場合、申し出が承諾されたものとみなされます。
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まとめ
任意売却をおこなう際には、抵当権が設定されている物件を購入する方は抵当権消滅請求制度の利用を検討しましょう。
この請求は物件を購入した方からおこなわれ、抵当権の消滅を承諾してもらうためには金額の調整が必要です。
これにより、抵当権が付いたままの状態で物件を買い求める問題を解消することができます。
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