国内にたくさんある土地のなかには、道路に面していない土地もあります。
しかし、このような土地には法律上の制限がかけられており売却しにくい場合が多いです。
今回は、道路に面していない土地の種類や売却価格の相場、売却するための方法についてご紹介します。
道路に面していない土地の種類
基本的に、住宅を建てるための土地には建築基準法により接道義務が設けられており、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
一見道路に面しているように見える土地でも、道路側がこの基準を満たしていないと「道路」と見なされない場合があります。
また、道路の幅員が4m以上あっても土地が接している間口が2m未満の場合は道路に面していないことになるため注意が必要です。
周囲を他者名義の土地に囲まれ、まったく道路に接していない袋地も接道義務を果たせていないことになります。
これらの土地はまとめて無道路地とも呼ばれ、種類に関わらず再建築不可になるため需要が低い場合がほとんどです。
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道路に面していない土地の売却価格の相場
道路に面していない土地の価格相場は、周辺にある通常の土地の相場の5~7割まで下がるケースが多くなります。
なぜなら、接道義務を果たしていない土地は再建築不可となり、新しい住宅を建てたり今ある住宅の建て替えができなかったりするためです。
なお、査定基準は近隣エリアの坪単価に坪数を掛けたものになります。
坪単価は、交通の利便性や買い物のしやすさ、学校などの施設の有無、日当たりや風通し、土壌の状態などが根拠とされることが多いです。
したがって、近隣の土地から鑑みて算出した坪単価に実際の土地の坪数を掛け、さらに5~7割まで下げた価格が道路に面していない土地の参考価格となります。
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道路に面していない土地の売却方法
道路に面していない土地を売却する際には、その土地が再建築不可であることに留意しなければなりません。
迂闊に建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建てられなくなってしまうためリフォームなどに留めておいたほうが良い場合があります。
更地にして売却したい場合は、隣地の所有者に買い取ってもらうと売れる可能性が高くなります。
現状は再建築不可であっても、隣地と合筆して接道義務を果たせるようになれば新築物件の築造や建て替えができるようになります。
また、セットバックによって道路の幅員を広げ、接道義務を果たせるように土地の形状を変えれば再建築が可能になり、売れる可能性が高まるでしょう。
ほかにも隣地を買い取って合筆してから売却するという方法もあります。
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まとめ
建築基準法に定められた道路に面していない土地は、新しい住宅の建築や古い住宅の建て直しができないため売却しにくい傾向にあります。
このような土地を売却する際は、再建築を不可能にしている条件を撤廃して使い勝手を良くする必要があるでしょう。
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